Shahar Shimoliy - CityNorth

Shahar Shimoliy rejalashtirilgan shahar aralash ishlatiladigan rivojlanish shimoliy-sharqiy vodiysida Feniks, Arizona, BIZ; piyodalar uchun qulay muhitda chakana savdo, restoran, turar joy, mehmonxona, ofis, madaniy, fuqarolik va ko'ngilochar xizmatlardan iborat. Qurilish tugagandan so'ng, CityNorth 5 500 000 kvadrat metrdan (0,51 km) iborat bo'ladi2; 0,4 kvadrat milya) 144 gektar maydonda (0,58 km)2; 0,23 kvadrat milya). Tomas J. Klutznik tomonidan Feniksning shimoliy-sharqiy vodiysining shahar yadrosi va bosh rejali jamoat uchun savdo yadrosi sifatida nazarda tutilgan. Cho'l tizmasi, CityNorth ikkita katta avtomagistralning chorrahasi yaqinida joylashgan.101-ilmoq va Davlat yo'nalishi 51, Feniks metropolitenining butun hududidan kirish imkoniyatini yaratdi. Rivojlanish 2008 yil noyabr oyida ochilgan High Street-dan birinchi bosqichdan boshlab bosqichma-bosqich ochiladi.

CityNorth "Feniks" va "Feniks" o'rtasidagi sud da'vosining asosi bo'lgan 97,4 million dollarlik soliq imtiyozlari to'plami yordamida ishlab chiqilmoqda. Goldwater instituti. CityNorth uchun kelgusi bosqichlar iqtisodiy sharoitlar tufayli to'xtatildi.

Loyiha bo'yicha qurilish 2019 yil 25 iyunda boshlandi, suv va kanalizatsiya infratuzilmasi boshlang'ich nuqtasi sifatida. Rasmiy poydevor qo'yish 2019 yil oktyabr oyining boshlarida rejalashtirilgan.[1]

Ishlab chiquvchilar

CityNorth kompaniyasi Tomas J. Klutznik kompaniyasi tomonidan ishlab chiqilgan. CityCenter of CityNorth deb nomlangan dastlabki bosqichlarni Tomas J. Klutznik kompaniyasi va tegishli kompaniyalar birgalikda ishlab chiqmoqdalar. Ushbu kompaniyalar tomonidan ilgari o'tkazilgan ba'zi o'zgarishlar Chikago Ning Suv minorasi joyi, 730 Shimoliy Michigan Avenue, Parkda 340 va 333 G'arb Wacker Drive; Los-Anjelesniki Fox Plaza ofis minorasi; Bostonniki Copley Place; Nyu-Yorkniki Time Warner Center; Reston shahar markazi, Reston, Virjiniya; CityPlace, West Palm Beach, Kaliforniya; Inn & Links, Spanish Bay, Pebble-Bich, Kaliforniya; va Little Nell mehmonxonasi, Aspen, Kolorado.

CityNorth bosh rejasining qisqacha mazmuni

+/- 5 500 000 kvadrat metr (0,51 km)2; 0,20 kvadrat mildan +/- 6,000,000 kvadrat metrgacha (0,56 km)2; 0,22 sq mi) rivojlanish
FoydalanishTuriHajmi
Aralash foydalanish (3 000 000 kvadrat metr (0,28 km)2; 0,11 kv mil))Chakana savdo ustidagi ofis450,000 kvadrat fut (0,04 km)2; 0,02 kvadrat milya)
Chakana savdo va restoran1 200 000 kvadrat metr (0,11 km)2; 0,04 kvadrat milya)
Chakana savdo bo'yicha yuqorida joylashgan uy1 300 000 kvadrat metr (0,12 km)2; 0,05 kvadrat milya)
Bir martalik foydalanish (2,500,000 kvadrat metr (0,23 km)2; 0,09 kv mil))Idora2,500,000 kvadrat metr (0,23 km)2; 0,09 kvadrat milya)
Aholi yashash joyi1500 - 2000 dona
Mehmonxona200-500 xona

1-bosqich - High Street

High Street 2008 yil noyabr oyida ochilgan. U restoran, chakana savdo, turar joy va ofisdan iborat bo'lib, taxminan 20 akrdan (81000 m) iborat2).

2010 yil 1 iyulda High Street ko'chmas mulkni garovga qo'yish yo'li bilan qurilishni moliyalashtirgan kreditorlarga topshirildi.[2]

2-bosqich - Bulvar

Dastlab 2009 yil noyabr oyida ochilishi rejalashtirilgan,[2] Ikkinchi bosqich, qisman Arizona iqtisodiyotining pasayishi va qisman tufayli kechiktirildi Goldwater instituti sud jarayoni, Turken va Gordon, loyiha uchun Feniks Siti bilan 97,4 million dollarlik iqtisodiy rivojlanish shartnomasiga qarshi.

Iqtisodiy foyda bo'yicha kelishmovchilik

Shahar va ishlab chiquvchilarning da'volari

Quyidagi proektsiyalar Feniks Siti va Tomas J. Klutznik kompaniyasi tomonidan taqdim etilgan taxminlarga asoslanadi.

Shahar soliq to'lovlari

  • Feniks shahriga CityNorth hayoti davomida 1 mlrd[3]
  • 1 yildan 10 yilgacha har yili o'rtacha 22 million dollar

Qurilishni sotishdan olinadigan soliq

  • Shahar - 21 200 000 dollar
  • Shtat - $ 57,300,000

Ish joylari yaratildi

  • Qurilish paytida 16000
  • Ish paytida 19,000[3]

Boshqalar

  • Rivojlanish uchun to'lovlar va savdo, restoran, qurilish, chakana savdo va uy-joy ijarasi uchun 6,5 million dollar.
  • Birinchi bosqich uchun 75 ta subpudratchi va taxminan 600 ta qurilish ishchilari ish o'rinlari.
  • Ko'p sonli nomoddiy narsalar Feniks shahri uchun[4]

Goldwater institutining mavqei

Goldwater instituti bu da'volarni mubolag'a deb hisoblab, ular bilan bahslashadi.[5][6] Tadqiqotlardan biri CityNorth iqtisodiy ta'sirida ikkita xato topdi:

  • Feniks shahri, subsidiyasiz biron bir savdo markazi qurilmaydi, deb hisoblaydi, shu bilan birga CityNorth'dan ishlab chiqarilgan har bir savdo solig'i aks holda savdo markazlari mavjud bo'lmagan holda boshqa shaharga ketgan bo'lar edi.
  • Siti CityNorth-dagi tovarlar va xizmatlar hech qanday xarajatlarga ega emas deb hisoblaydi, chunki u chakana xarajatlarni foydadan kamaytirmaydi. Masalan, Siti CityNorth-dagi chakana do'kon ham sotadigan kiyimlarini yaratadi deb taxmin qilmoqda.

Doktor Deyv Uellsning so'zlariga ko'ra, "yalpi iqtisodiy ta'sirlar haqiqiy ta'sirlarni oshirib yuboradi, chunki ular hech qanday iqtisodiy faoliyat ko'rsatmaydi, aks holda sodir bo'lar edi. Masalan, agar siz CityNorth-da poyabzal sotib olmagan bo'lsangiz, umuman poyabzal sotib olmaysiz. Va bu hech narsa bo'lmaydi deb taxmin qilmoqda. Agar CityNorth taklif qilinganidek ishlab chiqilmagan bo'lsa, barpo etilishi kerak. Bundan tashqari, Elliot Pollack va Company kompaniyasining taxminlariga ko'ra chakana savdoga ta'sir hajmi ish o'rinlari bo'yicha 50 foizga va iqtisodiy ishlab chiqarish bo'yicha 75 foizga oshib ketgan. "[5]

Goldwater institutining ma'lumotlariga ko'ra, iqtisodiy ta'sir yiliga 500 million dollarni tashkil etmaydi, bu shahar tomonidan taxmin qilingan ta'sirning deyarli to'rtdan bir qismidir.[5]

Sud jarayoni, Turken va Gordonga qarshi

CityNorth-ni rivojlantirish uchun Tomas J. Klutznik kompaniyasi. shahri bilan savdo solig'ini rag'batlantirish to'g'risidagi shartnomani tuzdi Feniks bu erda Klutznick kompaniyasi CityNorth-da yig'ilgan barcha savdo soliqlarining 50 foizini, 11,3 yil davomida 97,4 million dollargacha ushlab turadi. Ushbu savdo solig'ini rag'batlantirish CityNorth kompaniyasini sud da'volari markaziga qo'ydi Goldwater instituti, Arizonadagi korporativ subsidiyalarga qarshi kurashmoqchi. 97,4 million dollar evaziga Klutznik Feniksga 3180 to'xtash joyini ijaraga olishga imkon beradi, shulardan 200 tasi shahar avtobuslari uchun ajratiladi avtoulovchilar. Ijara muddati 45 yil davom etadi.

2008 yil 2 aprelda, Marikopa okrugi Sudning yuqori sudyasi Robert Mayls Feniks Siti va Tomas J. Klutznik kompaniyalari foydasiga qaror chiqardi. Sudya Miles Goldwater institutining CityNorth bilan kelishuvi buzilgan degan da'voni rad etdi Arizona Konstitutsiyasi. U CityNorth tomonidan ishlab chiqarilgan iqtisodiy faoliyat "shubhasiz" jamoat manfaatlariga javob beradi deb qaror qildi.[7] O'shandan beri Goldwater instituti sud qaroriga shikoyat bilan javob qaytardi.[8]

CityNorth va Feniks Siti ishlab chiqaruvchilari Maricopa okrugiga da'volar bilan murojaat qilishdi Oliy sud 2008 yil 22 aprelda sud tomonidan Goldwater institutidan da'vo bilan kurashish paytida kelib chiqadigan yuridik to'lovlarni to'lashni talab qilishni talab qilgan.[9][10] CityNorth hujjatlari instituti "sud jarayonining davomiyligi va murakkabligini, hatto shartnomani o'qimagan, aloqasi bo'lmagan" mutaxassislar "bilan aralashtirib yubordi va u xalaqit bergan ulkan moliya va ishbilarmonlik manfaatlariga beparvo e'tiborsizlik ko'rsatdi" deb ta'kidlamoqda. [11] Feniks shahrining arizasiga ko'ra, "Goldwater instituti nafaqat shaharning to'lovlari va xarajatlarini to'lashni buyurish mumkinligini bilgan holda, bu ishni davom ettirmadi, balki bu ishni o'z qamrovi va xarajatlarini oshiradigan darajada sudga berdi. dispozitiv masalalar bo'yicha to'liq sud ishlarini olib borishi kerak edi ". [12][13]

Goldwater instituti advokatning to'lovlari bo'yicha so'rov sud jarayonida barcha tomonlar kelishgan shartlarni buzganligini ta'kidlamoqda. Klint Bolik, Goldwater institutining bosh sud protsessori, "Sudlar deyarli hech qachon jamoat huquqlarini oqlashni istagan firmalarga qarshi advokat to'lovlarini tayinlamagan. Buning sabablarini Arizona Oliy sudi sudyasi Stenli Feldman aynan shu holatda bayon qilgan. Vistuberga qarshi Paradise Valley yagona maktab okrugi. , barcha tomonlarning kelishuviga ko'ra, CityNorth ishi ko'rib chiqiladigan Sovg'a moddasi uchun huquqiy parametrlar o'rnatiladi. "[14]

Janob Bolik konstitutsiyaviy ishlar, masalan, Turken va Gordonga nisbatan kamdan-kam sudlar sudida g'olib chiqilishini ta'kidladi va apellyatsiya sudida g'alaba qozonish ehtimoli ko'proq bo'lishini kutdi.[14][15]

Feniks shahri / CityNorth pozitsiyasi

Feniks Siti va CityNorth ishlab chiqaruvchisi o'rtasida tuzilgan bitim CityNorth-ni shaharlarning keng tarqalishiga qarshi kurashish va trafikni kamaytirish uchun mo'ljallangan zich shahar loyihasi sifatida qurishga imkon beradi. Avtoulov garajlari uchun rag'bat bo'lmasa, rivojlanishning yarmidan ko'pi er usti to'xtash joylari tomonidan sarflanishi mumkin edi, shuning uchun savdo-sotiqni yaratadigan korxonalar soni cheklandi.[16] Sudya Maylzning qarorida aytilganidek: "Shartnoma qurilgan loyiha rejalashtirilgan foyda, xususan katta miqdordagi soliq tushumlari - jadval asosida va boshqalarga qaraganda jamoatchilik uchun foydaliroq darajada ta'minlanishini ta'minlash uchun ishlab chiqilgan; saytda qurilishi mumkin bo'lgan turli xil tuzilgan loyiha. "[7][13]

Hech bir shahar mablag'lari o'zlashtirilmagan va hech qanday shahar soliq tushumlari xavf ostida emas. Ishlab chiquvchi CityNorth-ni rivojlantirish va barcha moliyaviy xavfni o'z zimmasiga olish uchun taxmin qilingan 1,5 milliard dollar miqdoridagi barcha xarajatlarni o'z zimmasiga olishi kerak. CityNorth shahar uchun yuz millionlab soliq daromadlari va minglab ish o'rinlarini ishlab chiqarishni rejalashtirmoqda.[17] CityNorth o'zi ishlab chiqaradigan daromadlar hisobiga o'zini to'laydi.[16] Sudya Maylsning ta'kidlashicha, "Shartnoma bo'yicha olinadigan pul qiymati CityNorth loyihasi tomonidan ishlab chiqaruvchi qurishi kerak bo'lgan 1,2 million fut chakana savdo maydonidan olinadigan savdo-sotish soliq tushumiga asoslanadi. shahar .... Kelishuvga binoan shahar o'zi xohlagan jamoat maqsadlarida foydalanish uchun kelajakda sotish soliqlaridan yuz millionlab dollar olishi rejalashtirilgan. ” [7][13]

Goldwater institutining mavqei

The Goldwater instituti da'vo, Arizona konstitutsiyasiga muvofiq noqonuniy bo'lgan korporativ subsidiya.[18][19][20][21][22]

Goldwater institutining ma'lumotlariga ko'ra, Feniks keyingi 45 yil ichida 200 ta avtoulov to'xtash joyini ijaraga olish uchun yiliga 30 ming dollardan ko'proq pul to'laydi.[23] Rag'batlantirishni subsidiya emas, balki bozorga asoslangan rag'batlantirish deb da'vo qiladigan shahar 200 ta ijaraga berish uchun to'lagan narxga mashinalar garajidagi 6950 ta to'xtash joylarini sotib olib egalik qilishi mumkin edi.[24] Goldwater instituti, shuningdek, Feniks har hafta subsidiyani himoya qilish uchun $ 10,000 dan ko'proq mablag 'sarflashini ta'kidlab, shahar uchun advokatlarning to'lovlari to'g'risidagi yozuvlarni oldi.[25]

Goldwater instituti, shuningdek, shahar loyihaning afzalliklarini yuqori baholagan deb hisoblaydi. Siti 1,9 milliard dollarlik ta'sirni taxmin qilmoqda, Goldwater instituti tadqiqotida haqiqiy ta'sir 500 million dollardan kam bo'lishini ta'kidlamoqda.[5] Goldwater instituti, shuningdek, subsidiyadan hech qanday sof foyda bo'lmaydi, deb ta'kidlamoqda, chunki Feniksning tez o'sib borayotgan va boy qismida xarid qilish uchun talab katta bo'lgani uchun baribir savdo markazi barpo etilgan bo'lar edi.[23] Shuningdek, doktor Uells CityNorth loyihasining jamoat foydasini shubha ostiga qo'yib, CityNorth qurilayotgan hududning jon boshiga o'rtacha daromad Feniksning qolgan qismidan 21000 dollarga ko'pligini va CityNorth atrofidagi demografik aholi soni 3 baravar yuqori ekanligini aniqladi. Feniksning qolgan qismidan oqroq bo'ling.

Goldwater institutining ma'lumotlariga ko'ra, subsidiya Arizona shtati konstitutsiyasining uchta qoidasini, Sovg'a moddasi, imtiyoz va immunitetlar to'g'risidagi va maxsus qonunlar bandlarini buzadi.[26] Goldwater institutining ta'kidlashicha, bu rag'batlantirish siyosiy jihatdan yaxshi aloqada bo'lganlarni mukofotlashga qaratilgan korporativ subsidiyadan boshqa narsa emas.[24]

Arizona Oliy sudining qarori

2010 yil 25 yanvarda, Arizona Oliy sudi Apellyatsiya sudi qarorini bekor qildi va CityNorth kelishuvining turishiga imkon berdi.[27] Sud Feniks shahri va Klutznik kompaniyasining 25 yildan ortiq sud amaliyoti asosida vijdonan ish tutganligini tasdiqladi. Sud qarori hukumat va CityNorth kabi xususiy ishlab chiquvchilar o'rtasidagi bitimlar hukumatga bevosita foyda keltirishi kerakligini aniq ko'rsatib berdi. Natijada har qanday bilvosita imtiyozlar, masalan, ish joylari va savdo solig'i o'sishi kelishuvga tatbiq etilishi mumkin emas.[28] Shunday qilib, kelgusidagi bitimlar ikki narsani amalga oshirishi kerak: hukumat buning evaziga nimani olishini aniqlang va buning evaziga hukumat oladigan foyda hukumatning bitimga sarmoyasini qondiradi.[29]

Adabiyotlar

  1. ^ "Qurilish Feniks shimoli-sharqidagi Shimoliy Siti shahrida boshlanadi". yourvalley.net. 25 iyun 2019. Olingan 17 sentyabr 2019.
  2. ^ a b Klensi, Maykl (2010 yil 2-iyul). "CityNorth's High Street-ni asl qarz beruvchilar egallab olishdi". Arizona Respublikasi. Olingan 2020-07-21.
  3. ^ a b Gordon, Fil va Peggi Nili. "CityNorth loyihasi Feniks uchun katta yutuq", Arizona Respublikasi, 2008 yil 7 aprel.
  4. ^ Feyrbanks, Frank (26.07.2009). "Kelajak uchun xobbled". Arizona Respublikasi. Olingan 2020-07-21.
  5. ^ a b v d Uells, Deyv. "CityNorth chakana iqtisodiy tahlil" Arxivlandi 2012-04-14 da Orqaga qaytish mashinasi 2007 yil 30 oktyabr
  6. ^ Pavlov, Andrey. "CityNorth loyihasini ko'rib chiqish" Arxivlandi 2012-04-14 da Orqaga qaytish mashinasi 2007 yil 30 oktyabr
  7. ^ a b v Maylz, hakam Robert. "Turken va Gordon Ruling" Arxivlandi 2012-04-14 da Orqaga qaytish mashinasi. Oliy sud ning Arizona, Marikopa okrugi. 2008 yil 2 aprel.
  8. ^ "Goldwater instituti zudlik bilan CityNorth Subsidiya to'g'risidagi qarorni shikoyat qiladi"Goldwater instituti, 2008 yil 2-aprel
  9. ^ Buxolts, Yanvar "CityNorth ishlab chiqaruvchisi, Feniks shahri Goldwater institutini yuridik to'lovlar uchun sudga da'vo qilmoqda", Feniksning Business Journal, 2008 yil 23-aprel.
  10. ^ "Feniks ishlab chiqaruvchisi va shahri advokatlarning to'lovlari uchun da'vo arizasi", 2008 yil 22 aprel.
  11. ^ "Advokatlar to'lovlari bo'yicha ishlab chiquvchilarning arizasi"[doimiy o'lik havola ], Arizona shtatining Yuqori sudi, Marikopa okrugi, № CV2007-013766, 22 aprel, 2008 yil.
  12. ^ "Feniks shahri advokatlar uchun to'lovlar to'g'risida ariza"[doimiy o'lik havola ], Arizona shtatining Yuqori sudi, Marikopa okrugi, № CV2007-013766, 22 aprel, 2008 yil.
  13. ^ a b v Buxolts, Yanvar "CityNorth ishlab chiqaruvchisi, Feniks shahri Goldwater institutini yuridik to'lovlar uchun sudga da'vo qilmoqda", Feniksning Business Journal, 2008 yil 23-aprel
  14. ^ a b Bolik, Klint. "Imperiya CityNorth Case-da ommaviy advokatlarning to'lov talabini qaytaradi" Arxivlandi 2014-10-06 da Orqaga qaytish mashinasi Goldwater instituti, 2008 yil 24 aprel
  15. ^ Klensi, Maykl. "Institut CityNorth kelishuvini apellyatsiya tartibida blokirovka qilishga umid qilmoqda" Arizona Respublikasi, 2008 yil 16 aprel
  16. ^ a b "CityNorth-ni rag'batlantirish to'g'risida kelishuv ma'lumotlari" (PDF). 0162f72.netsolhost.com. 2011-07-14. Olingan 2020-07-21.
  17. ^ Keyt, Don. "CityNorth subsidiya bilan emas, balki rag'bat bilan shug'ullanadi" Arxivlandi 2011-07-14 da Orqaga qaytish mashinasi, Tribuna, 2008 yil 20-may.
  18. ^ Fenske, Sara."Qo'zg'olonchi taraqqiyot", New Times 2008 yil 9 sentyabr.
  19. ^ Boyd, Lindsay."Feniks shahrining yangilanishiga qarshi Goldwater institutining da'vosi" Townhall.com, 2008 yil 5 mart
  20. ^ Dyusi, Lin (15-fevral, 2008 yil). "Bloomingdale's CityNorth aralashmasiga qo'shildi, chunki loyihaning soliq shartnomalari bo'yicha sud jarayoni davom etmoqda". Feniks jurnali. Olingan 2020-07-21.
  21. ^ Will, George F. (2008-03-16). "Soliq to'lovchilar nimani to'lashlarini bilmasliklari". seattlepi.com. Olingan 2020-07-21.
  22. ^ Klensi, Maykl. "Sudya CityNorth ishi bo'yicha tortishuvlarni eshitmoqda", Arizona Respublikasi, 2008 yil 12-fevral
  23. ^ a b Schlomach, Bayron. "Deal Breaker: Feniksning CityNorth-ga subsidiyasini tanqid qilish" Goldwater instituti, 2007 yil 8-avgust
  24. ^ a b Gibbonlar, Patrik. "Muammoli to'xtash joyi" Goldwater instituti, 2008 yil 4 mart
  25. ^ "Feniks Siti CityNorth Subsidiyasini himoya qilish uchun advokatlarga haftasiga 10 ming dollar sarflaydi" Goldwater instituti, 2008 yil 8-yanvar
  26. ^ "Arizona konstitutsiyasi korporativ subsidiyalarni taqiqlaydi"[doimiy o'lik havola ]Goldwater instituti, 2007 yil 9-avgust
  27. ^ Klensi, Maykl (26 yanvar, 2010 yil). "CityNorth kelishuvi hozircha mavjud, ammo sud kelgusi ishlar bo'yicha pozitsiyani aniqladi". Arizona Respublikasi. Olingan 2020-07-21.
  28. ^ Klensi, Maykl. "CityNorth kelishuvi hozircha mavjud", Arizona Respublikasi, 25 yanvar, 2010 yil.
  29. ^ Klensi, Maykl. "CityNorth-ning kelgusi rivojlanish shartnomalariga ta'sir qilish to'g'risida qarori", Arizona Respublikasi, 2010 yil 1 fevral.

Tashqi havolalar

Koordinatalar: 33 ° 41′00 ″ N. 112 ° 00′00 ″ Vt / 33.68333 ° N 112.00000 ° Vt / 33.68333; -112.00000